土地供应开放多元化，房企拿地策略变更

国家探究宅基地“三权分置”、研讨把非房企获得使用权的土地作为住所用地建造租借住所的音讯，震动了整个房地产业。

这被描述为一场行业巨变，乃至是土地供给准则的革新。试想一下，假如非房企所获得的土地也能用作住所开发建造租借住所，那么商场上各种企业和团体经济组织持有的许多存量土地会被激活，流向住所商场。

到时，楼市格式将得到真实的改动，购买产品住所不再是处理寓居问题的干流途径，政府供给的保证房、规划化商场化运营的租借住所将悉数上台。

这正契合中心提出的愿景，即“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快树立多主体供给、多渠道保证、租购并重的住所准则，让全体人民住有所居”。

许多存量土地资源有望入市

1月15日举行的2018年全国国土资源工作会议对农房和产品房提出了突破性的革新措施。国土资源部部长姜大明表明，探究宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。此外，研讨拟定权属不变、契合规划条件下，非房地产企业依法获得使用权的土地作为住所用地的办法，深化使用乡村团体经营性建造用地建造租借住所试点，推进树立多主体供给、多渠道保证租购并重的住所准则。

这不啻为一则爆炸性音讯。当房企们还在为土地储备——建屋卖房的口粮疲于奔命之际，政府俄然宣告正在研讨让包含宅基地在内的乡村团体用地入市的办法，这意味着曩昔房企无法使用的、许多的土地资源有望入市。

我国归纳开发研讨院旅游与地产研讨中心主任宋丁以为，这是我国供地准则的革新，有望打破同地不同权的格式。

现在，非房企手中的土地一般不能作为住所开发，房地产企业经过股权收买或联合开发方法与非房企进行合作，但一般也只能开发配套用房或许商务产品，很难打破土地属性的天花板，假如请求土地属性的改动，往往遭到许多外部要素的制约。

2017年，深圳某中型上市房企在深圳这种土地的城市首要进行股权收买获取土地。面临这一方针信号，该房企有关人士对榜首财经表明：“假如非房企所拿的地也能用做住所开发，团体经营用地能够建造租借房和转让，这意味着商场上各种企业、团体经济组织手里持有的许多存量土地会被激活，流向住所商场，而这个数量是十分惊人的，要远远大于政府手里的土地数量。”

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉榜首财经，“现在房企的产品房开发都是政府一致供地，可是现在这种方法遇到问题，由于政府出让的土地逐步递减，无地可供。除非做城市更新，可是拆迁的本钱高昂，并且功率低下。”

欧阳捷以为，“明显，政府正在想办法，经过团体用地添加土地供给，但权属不变，无需打破土地财务和政府独占。其实就是多主体供给的概念，作为产品房商场以外的一种弥补。”

房企从头审视方针导向

现在，仍无法从官方途径量化这些有望被激活入市的团体用地资源，但以深圳一则数据为例，能够预算这部分资源可能带给商场的影响。

深圳业界研讨院陈述显现，到2014年底，深圳全市有5.59亿平方米、1041万套各种类型的租房，其间乡民自建房(农民房)有497万套，占比48%，其次是工业区配套宿舍、产品住所、单位及个人自建房，最终才是公寓产品。

深圳这497万套乡民自建房正是全国国土资源工作会议上提出的将被探究、研讨的目标。

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰承受榜首财经采访时表明，“曩昔一年，政府在住所租借范畴出台了许多方针，也给商场带来了许多改动。包含自我克制用地的呈现，银行等金融机构针对开发商和小业主出台的方针等方面，其实都是政府作出的引导方向。信任2018年，这种引导会愈加明晰。”

江少杰以为，这次国家层面提出的探究也是对租借住所商场作出的引导之一。调整方针看上去严峻，但目的也是把房价稳住，在长效机制出台之前，用行政手法买时刻。

欧阳捷判断，一旦这些存量土地资源入市，租借住所商场的规划会扩展，由于商场的供给有所添加。“对房价会有影响，至少分流了购房人群，不过与房价比较，对产品房成交量的影响更大。”

上述深圳中型上市房企人士坦言，“企业不得不从头审视这一方针的商场导向。咱们会从头评价该方针对部分城市房价的影响，审慎看待这些城市的商场前景。”

“另一方面，咱们需求调整企业的拿地方法，与非房企合作开发或经过收并购非房企，有望成为愈加低本钱、高功率的拿地方法，乃至这有可能是未来房企在部分城市拿地的干流方法。”该人士称。

欧阳捷以为，租借住所将在人口净流入的城市广泛推行。“特定城市内，假如政府推出更多租借房源，那么可售性住所将会削减。”

这个说法可从深圳得到验证。2017年全年，深圳仅推出一宗宅地，而该地块被要求用作租借住所建造。从零和的角度上考虑，深圳多了一个项目的租借性房源，而少了一个项目可售性房源。

欧阳捷称，房企要改动思路，固守在调控严厉、大力发展租借住所的城市，成绩很难上去，假如要扩展规划，必须去有可售性住所土地供给的城市。

现在，宅基地“三权分置”的法理研讨和详细完成形式尚在探究中、非房企所获得的土地亦未正式被允许用作住所开发，关于未来的定位和对城市区域排兵布阵的调整，房企们还有考虑的时刻。