并购光谷核心区项目 碧桂园武汉两度入城背后的利润诉求

目前在武汉楼盘地区，碧桂园已经形成了两种格局，旗下湖北区域公司以及武汉城市事业部是完全独立的两家公司，各自有分工。

观点地产 有着500亿买地预算的碧桂园，自年初开始便在招拍挂市场及并购市场上收获不断。

最新消息显示，碧桂园以入股方式斩获武汉光谷中心地区近30万平方米项目，这是继2015年11月收购沌口工业园项目后，碧桂园第二次进入武汉主城区。

显然，在“拥抱一二线”的布局调整下，碧桂园拿地中心已经有所倾斜。而在毛利率跌至史上低点的窘境下，这些城市货源无疑将成为碧桂园未来重要的“粮仓”。

武汉进城

据观点地产新媒体了解，碧桂园此次拿下的项目位于武汉东湖新技术开发区，民族大道以东、珞瑜路以南，项目原名光谷华中资本中心，不过，地块自2010年其便一直处于查封冻结状态，并未投入建设。

公开信息显示，该项目占地面积29173平方米，容积率4.6，建筑面积155497平方米，绿地率30%，预计总投资约4.18亿元，持有人为武汉金田房地产集团。根据规划，项目主要建筑包括十栋31层住宅楼以及9栋2层商业楼。

湖北合富辉煌市场总监殷一戌对观点地产新媒体表示，这个项目位于光谷最好的位置，不管做怎样的产品，前景都不会太差，项目周边的商业氛围和居住氛围都很浓厚。

此外，有武汉业内人士透露，其实碧桂园从去年开始已经在洽谈这个项目，一直到今天才公开。在收购消息正式公开之前，碧桂园已通过微信对该项目进行过客户问卷调查。

事实上，自2015年宣布将城市布局策略调整为“巩固三四线，拥抱一二线”之后，碧桂园便积极在一二线城市寻找项目，就武汉市场而言，在入股光谷华中资本中心项目之前，碧桂园已经迈开了进城的脚步。

早在去年11月，市场就传出碧桂园收购沌口经开泰富名企道项目，随后11月11日，该项目投资人由武汉华普瑞科技有限公司变更为武汉羽健体育文化有限公司和湖北省碧桂园房地产开发有限公司，前者认缴4000万元，后者认缴1000万元。

直至今年1月，该项目的宣传围挡上的案名变更为“碧桂园泰富城”，该项目位于武汉三环线与江城大道交汇处，这也是碧桂园第一次在武汉主城区开发项目，此前碧桂园的项目均位于花山、汉南等成交地带。

据碧桂园泰富城官方微信中曝光的项目最新效果图显示，项目将建160-180米高标志性建筑物，两栋超高层办公写字楼，其他的是公寓楼，定制独栋写字楼配套无边际泳池十商业街。

利润诉求

三四线城市一直以来都是碧桂园的布局重点，但这些曾经为其创造辉煌的地方如今已成为未来风险最严重的地方，库存高企，房价下滑等因素也进一步压缩了开发商的利润空间。

观点卓越100指数报告查阅碧桂园年报数据显示，2015年毛利率仅为20.2%，是千亿俱乐部里面最低的水平，碧桂园对此亦早有意识。2015年4月，碧桂园正式提出“拥抱一二线”，随后7月11日宣布成立一线城市事业部，主攻一线城市以及二线强省会城市。

“在这些地方，我们准备打造粮仓型项目。”在3月15日业绩会上，莫斌如是强调。

事实上，此次收购光谷项目，正是由碧桂园城市事业部主导的。殷一戌向观点地产新媒体透露，目前在武汉地区，碧桂园已经形成了两种格局，旗下湖北区域公司以及武汉城市事业部是完全独立的两家公司，各自有分工。

其中，湖北区域公司负责城郊项目的开发及获取，而武汉城市事业部则主攻中心城区。“这相当于再造了一个碧桂园，一个是城郊线，一个是市中心线，两条线是完全独立，并行发展的。”

尽管目前无法明确“碧桂园泰富城”是否由武汉城市事业部收购而来，但武汉城市事业部已经展开了一系列狩猎行动。一位业内人士透露，今年3月，碧桂园报名位于光谷东的编号P2016006号地块，这是碧桂园武汉事业部成立后，首次出现在土地招拍挂市场。

而中心城区项目的获取，无疑将有效推高碧桂园毛利率。观点地产新媒体了解，碧桂园目前在武汉有两个项目在售，其中位于花山的碧桂园生态城，洋房售价为7900元/平方米，别墅售价为13000元/平方米；位于汉南的园凰城，洋房售价3800元/平方米，别墅售价6800元/平方米。

与此同时，位于汉阳区的“碧桂园泰富城”虽未开盘，但区域均价已经超过万元，而与此次收购的光谷项目一街之隔的世界城尚都，二手房售价11464元/平方米。相较之下，主城区项目的售价要高出一大截。

仅武汉市场而言，随着主城区项目陆续入市，碧桂园无论是毛利率还是销售规模都将得到一定提升。

事实上，在业绩会上，莫斌也曾强调，布局的调整是让毛利率止跌回升的其中一个手段。“为什么说毛利率今年肯定会提升？首先，土地和市场方面做了优化，现在是一二三四线齐头并进，在三四线城市，面向改善性需求做高端项目，价格比同行在同一地段的项目要贵10%-20%左右。”

首席财务官吴建斌也表示，2015年新增土地一是面向一二线客户，另外是一二线增量土地储备，财务指标达到了60%左右，相信一二线城市带来的毛利率会高于过去毛利率。